Installare un sistema di videosorveglianza in un condominio è una decisione che coinvolge tutti i condomini, tocca questioni legali delicate e richiede una procedura ben definita. Chi decide? Chi paga? Dove si possono posizionare le telecamere? Quante firme servono in assemblea?
In questa guida aggiornata al 2026 rispondiamo a tutte queste domande in modo chiaro, basandoci sulla normativa condominiale italiana e sulle linee guida del Garante della Privacy.
1. Serve l’assemblea condominiale? Quorum necessario
Sì, l’installazione di un sistema di videosorveglianza nelle parti comuni del condominio deve essere deliberata dall’assemblea. Secondo l’art. 1122-ter del Codice Civile, introdotto dalla Legge 220/2012 sulla riforma del condominio, la delibera è valida con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (500 millesimi).
Non serve l’unanimità. Se la maggioranza approva, il sistema si installa anche se alcuni condomini sono contrari — a condizione che le telecamere rispettino la normativa privacy.
2. Dove si possono installare le telecamere in condominio
Le telecamere condominiali possono riprendere esclusivamente le parti comuni: ingresso, androne, scale, garage, cortile, ascensore, parcheggio. Non possono in nessun caso riprendere:
- L’interno delle singole unità abitative.
- Spazi pubblici oltre il confine della proprietà condominiale (strada, marciapiede).
- Proprietà di terzi confinanti.
- Zone di particolare riservatezza (bagni, spogliatoi).
3. Obblighi GDPR per il condominio
Il condominio che installa telecamere diventa un titolare del trattamento dei dati personali ai sensi del GDPR e deve adempiere a precisi obblighi:
- Cartellonistica obbligatoria: in ogni area videosorvegliata deve essere presente un cartello ben visibile che informa della presenza di telecamere, del titolare del trattamento e delle modalità di esercizio dei propri diritti.
- Conservazione delle immagini: le registrazioni possono essere conservate per un massimo di 7 giorni, salvo esigenze specifiche documentate (es. procedimenti penali in corso).
- Registro del trattamento: il condominio deve tenere un registro delle attività di trattamento, normalmente gestito dall’amministratore.
- Accesso alle immagini: solo persone autorizzate possono accedere alle registrazioni. L’amministratore è solitamente il soggetto responsabile.
4. Chi paga l’installazione e la manutenzione
Le spese per l’installazione e la manutenzione del sistema condominiale di videosorveglianza sono spese comuni, ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, esattamente come le spese per l’ascensore o il portone automatico.
Se alcuni condomini hanno votato contro la delibera ma questa è stata approvata regolarmente, sono comunque tenuti a contribuire alle spese in base ai propri millesimi.
Le spese di videosorveglianza condominiale possono beneficiare delle agevolazioni fiscali per ristrutturazione edilizia (Bonus Casa, con detrazione IRPEF al 50%), a condizione che i lavori siano eseguiti da imprese abilitate e documentati correttamente.
5. Come si installa: le fasi del progetto
Un’installazione corretta segue un processo ben definito:
- Sopralluogo tecnico: un professionista analizza le aree comuni, individua i punti di vulnerabilità e propone il posizionamento ottimale delle telecamere rispettando la normativa.
- Preventivo e delibera assembleare: il preventivo viene presentato all’assemblea per la votazione. PROTECTA può supportare l’amministratore con documentazione tecnica e privacy.
- Installazione e configurazione: posa delle telecamere, cablaggio o sistema wireless, configurazione del DVR/NVR e accessi remoti autorizzati.
- Documentazione privacy: predisposizione dei cartelli, del registro del trattamento e dell’informativa da distribuire ai condomini.
- Manutenzione periodica: verifica delle registrazioni, pulizia delle ottiche, aggiornamenti firmware e test di funzionamento.
6. Le soluzioni Protecta per la videosorveglianza condominiale
Una videosorveglianza condominiale efficace e a norma parte dai componenti giusti. Ecco due soluzioni Protecta adatte al contesto.
La Telecamera Esterna EZVIZ H8C 2MP è robusta e adatta ad androni, cortili e box, con visione notturna e registrazione gestibile secondo i tempi di conservazione previsti dal GDPR.
Link prodotto: telecamera esterna EZVIZ H8C 2MP
La Centralina PLUS 4G lavora in 4G indipendente dalla rete, per gestire allarme e notifiche delle parti comuni anche senza Wi-Fi condominiale.
Link prodotto: centralina PLUS 4G
Conclusione
La videosorveglianza condominiale è un diritto dei condomini e uno strumento efficace per aumentare la sicurezza degli spazi comuni. Farlo correttamente — con la delibera giusta, le telecamere nella posizione legalmente corretta e la documentazione privacy in regola — è la differenza tra un sistema che protegge e uno che espone l’amministratore a sanzioni. PROTECTA accompagna il condominio in ogni fase del processo.